לאחרונה אנו עדים לריבוי פרויקטים של פינוי בינוי בכל רחבי הארץ. הכדאיות הכלכלית שהם מביאים לבעלי הזכויות והצורך בשיפור הפכו בבחינת בשורה משמעותית להשבחת נכסיהם ואף הבטחת עתידם הכלכלי של דיירי הבניינים הישנים.
עו"ד הילה רווח, לשעבר היועצת המשפטית של עיריית אשקלון ובעלת משרד מוביל בתחום הרשויות המקומיות והמשפט המנהלי ועו"ד כפיר בובליל, בעלים של משרד מוביל לעסקאות נדל"ן ובעל ניסיון רב בתחום ההתחדשות העירונית, חברו בשנים האחרונות ויחד הם מנהלים פרויקטים של התחדשות עירונית לפינוי בינוי. כעת הם שופכים אור על שאלות וסוגיות רבות שחשוב וכדאי לברר בטרם נכנסים לפרויקט מסוג זה, וכן על החשיבות הרבה והתועלת הצפויה בבחירת עו"ד מטעם הדיירים בעסקאות פינוי בינוי.
עו"ד כפיר בובליל, עו"ד הילה רווח
בדומה לכל עסקת נדל"ן, לכל אחד מהצדדים ישנו עורך דין שמייצג אותו ודואג לאינטרסים שלו. תפקידו של עורך דין בפרויקטים של פינוי בינוי כוללים ייצוג מול היזם, סיוע בשלב התכנון, ליווי ואישור התוכניות ברשויות, טיפול בערבויות ובטחונות המתקבלים מהיזם לטובת השלמת הפרויקט, דאגה מתמשכת לכך שזכויות בעלי הדירות לא נפגעות באף שלב של הפרויקט וקבלת כל הערבויות והביטחונות עבור הדיירים לכל מקרה שלא יעלה בידי היזם להשלים את הפרויקט.
"כדאי ונכון לדיירים שיבחרו נציגות מטעמם, אשר זו תהיה אמונה על בחירת עורך דין פינוי בינוי שייצג את בעלי הזכויות והאינטרסים שלהם וזאת עוד קודם לחתימה על מסמך כלשהו מטעם היזם", מציינים עורכי הדין רווח ובובליל, "בנוסף, על מנת לשמר את הכוח בידי הדיירים ולהבטיח את הצלחתם, מיד לאחר בחירת נציגות משותפת, ובטרם ינוהל משא ומתן מול היזם, יש לבחור עורך דין אחד שיהיה אחראי על הייצוג של כלל הדיירים מול היזם".
חתימת הסכם. צילום: freepik.com
חשוב לזכור! עורך הדין של בעלי הדירות אמור לייצג אך ורק את הדיירים, מול שאר הגורמים ובעיקר מול היזם. ומהסיבה הזו עורך הדין של היזם לא יכול לייצג את בעלי הדירות.
בחירת עו"ד פינוי בינוי שילווה את התהליך עד לסופו
העקרון המנחה לאורך כל הדרך בניהול פרויקט פינוי בינוי הוא זמינות ושקיפות מצד עורך הדין. צריך לזכור שעורך הדין ילווה אתכם תקופה ארוכה, וחשוב לבחור בעורך דין או במשרד שיכולים להעניק לכם זמינות מלאה לכל בעיה ובכל שלב בדרך. כך למשל, בחירת עורך דין מקורב לאחד הדיירים, או עורך דין שאינו בעל הידע והבקיאות הנדרשת לליווי פרויקטים מסוג זה עשויה לפגוע בסיכויי הצלחתו של הפרויקט. מעבר לכך, כדאי לבחור בעורך דין שמכיר את ההתנהלות מול אותה רשות מקומית בה הפרויקט עומד להיות מוקם וזאת מהסיבה כי לכל רשות ורשות יש "חסמים" משלה וגורמים מעכבים שיכולים להעיב על התקדמות הפרויקט.
עו"ד הילה רווח. צילום: ענת אור קזולה
איך מתנהל הקשר בין בעל הדירה לבין עורך הדין?
"בין יזם לבין בעל דירה אמורה להיקשר מערכת יחסים חוזית לצורך ביצוע הפרויקט. עורך הדין מייצג את בעל הדירה בהתקשרות בהסכם. בין בעל הדירה לבין עורך הדין המייצג יש מערכת יחסים של עורך דין-לקוח, ועורך הדין חב ללקוחו חובת נאמנות. כלומר, בעל הדירה הוא שמעסיק את עורך הדין ועורך הדין מספק שירות משפטי לבעל הדירה, כלקוח שלו. מערכת יחסים זו יכולה, אך לא חייבת, להיות מוסדרת בחוזה נפרד שנקרא – הסכם שכר הטרחה".
סוגיית התשלום עולה פעמים רבות ומטרידה את הצד שמבקש להיכנס לפרויקט, האם ניתן לעשות סדר בשאלה מי משלם על עורך הדין שמייצג את הדיירים בפרויקט פינוי בינוי?
"הנוהג שהשתרש בשנים האחרונות באשר לסוגיית ההוצאות של הדיירים בפרויקט פינוי בינוי הינו התחייבותו של היזם לכסות על כל הוצאות הדיירים למשך תקופת הבנייה. הוצאות אלו כוללות בין היתר גם את שכר הטרחה של עורך הדין המייצג את הדיירים מול היזם. וכבר בשלב ההתקשרות עם עורך הדין צריך לוודא כי שכר הטרחה שהוא דורש הגיוני ותואם את תנאי השוק. אם ההסכם יכלול שכר טרחה גבוה מדי הדבר יהווה מכשול במציאת יזם מאוחר יותר. שכר הטרחה הוא לא הטבה שהיזם מספק לבעלי הדירות אלא מדובר בחלק בלתי נפרד מהתמורה הכלכלית שהיזם מציע לבעלי הדירות עבור זכויותיהם בנכס, כחלק מההסכם אשר נחתם בין הצדדים".
עו"ד כפיר בובליל
"יחד עם זאת", מדגישים עורכי הדין כי "אין מניעה חוקית לכך שבעל דירה יכסה בעצמו על עלות שכר הטרחה של עורך דין פינוי בינוי. עם זאת, הנוהג שהשתרש בתחום הוא שהיזם הוא זה שנושא בשכר הטרחה, כאשר ההוצאה מוכרת לו בתור חלק מהוצאות הפרויקט. אחד הכללים החשובים הוא שאסור לעורך דין פינוי בינוי לייצג גם את היזם וגם את בעלי הנכסים".
לצד סוגיית התשלום לעורך דין מטעם בעלי הדירות, האם נדרשות ערבויות?
"עורך דין פינוי-בינוי מטעם הדיירים מחזיק אצלו בנאמנות את הערבויות לטובת בעלי הדירות, הניתנות על ידי היזם. בין היתר מדובר בערבות חוק מכר הנקבעת על ידי הערכת שמאי, ערבות מיסים, ערבות רישום וערבות שכירות לתקופת הבנייה".
עורכי הדין רווח ובובליל מסכמים: "ברובם המוחלט של המקרים בהם נתקלנו בעסקאות פינוי-בינוי, מדובר בעסקה הגדולה ביותר שעשו בעלי הדירות במהלך חייהם, עסקה על הבית שלהם ועתידם. לאור חשיבות הנושא, ובהתחשב כי מדובר בעסקה בסכומים גבוהים, עם סכנות מהותיות ומשך זמן שאורך שנים, אין מחלוקת כי על בעלי הדירות לדאוג לעורך דין מקצועי ונאמן שייצג את האינטרסים שלהם כראוי".
בשיתוף משרד עורכי דין הילה רווח וכפיר בובליל
