ריביות ומימון
כבר חודש ששוק הנדל"ן בארץ ובמקומות נוספים בעולם כמעט נעצר. הבנקים הכפילו ושילשו את הריביות על המשכנתאות והם מקפידים הרבה יותר בנוגע למימון עסקאות נדל"ן בכל מחיר. מימון עסקת נדל"ן על ידי הבנק הפכה ליקרה יותר וקשה יותר.
מעבר להעלאת הריבית על ידי הבנק ניכר כי המגמה המסתמנת בבנקים היא הגבלת גובה המימון המתבקש על ידי הרוכשים. לאחר היציאה ממגפת הקורונה ולטובת התנעת המשק, הבנקים חילקו הלוואות לכל מטרה בסכומי עתק וכמעט לכל דורש. מנופים אלה גרמו לבנקים לחשב באופן עתידי את יכולת ההחזר הכוללת של משקי הבית וכתוצאה מכך להוריד את רף של סכום המימון בנטילת משכנתאות – המהוות את ההלוואה וההתחייבות הגדולה והארוכה ביותר של משקי הבית בישראל.
צילום אילוסטרציה: freepik.com
עדות לכך נמצאת בהערכות הנכס על ידי השמאי של הבנק לטובת נטילת משכנתא. אם בעבר שמאי הבנק היה מעריך את הנכס הנרכש במחיר החוזה, כיום אנו ערים לשינוי מגמה ובה שמאים העובדים עם הבנקים לא ממהרים להעריך את הנכס בהתאם למחיר הנקוב בחוזה ובמקרים רבים מפחיתים את שווי הנכס בעשרות אחוזים.
מצב זה מסכן הן את המוכר והן את הרוכש, מותיר בעיקר את הרוכש בחיסרון כיס למימון הרכישה ועלול לגרום להפרת החוזה עליו חתם הרוכש ואף להגיע עד לתשלום פיצויים למוכר עקב הפרות הסכם.
הפתרון האידיאלי בכדי להימנע מכניסה להפרת חוזה הוא הזמנת שמאות טרום רכישה ובה תהא אינדיקציה טובה לשווי הנכס עוד בטרם תחתם העסקה ויכנסו הצדדים למחויבות חוזית.
עוד השפעה של עליית הריבית על הלוואות לרכישת נדל"ן היא הרחקת המשקיעים משוק הנדל"ן. החלום של משקיע לחיות מ"הכנסה פאסיבית" מנכס נדלנ"י – הופכת ללא כלכלית נוכח העובדה שהכסף מהבנק אינו זול ונטילת הלוואה למימון הנכס לא מותירה למשקיע תשואה טובה ואף לעיתים גרועה מאפיקים אחרים אשר צומחים ומהווים אלטרנטיבה להשקעות והשאת רווחים כגון פיקדונות בבנקים. סיבה נוספת נעוצה גם בהעלאת מס רכישה לדירה שניה מ-5% ל-8% המייקרת את מחיר העסקה הכוללת למשקיע.
משפרי דיור
התנודות החדות במחירי הנדל"ן בשנה האחרונה גרמו לסיטואציה נוספת אשר אף היא משפיעה על שוק הנדל"ן ועל משפרי הדיור בעיקר המהווים את רוב השחקנים בשוק הנדל"ן. רוב משפרי הדיור כיום נמצאים בחשש מתמיד שבו מכירת הנכס שבבעלותם, בטרם רכשו נכס חליפי או לחלופין רכישת נכס חדש בטרם נמכר הנכס הישן – מייצרת פערים גדולים ביכולת הציפייה למחיר הרכישה ולמחיר המכירה.
לדוגמא: זוג אשר בבעלותו דירה בת 4 חדרים אשר מבקש לשפר את הנכס ל-5 חדרים, מתכנן להוסיף על הנכס שבבעלותו סכום כסף מסוים.
מצד אחד – אם אותו הזוג יקנה את הדירה החדשה בטרם ימכור – הוא עלול "להיתקע" עם מכירת הנכס הישן או להתפשר על המחיר שביקש על הנכס הישן ובכך להיכנס למצב של חוסר יכולת לממן את הפערים הכספיים לרכישת הנכס החדש.
מצד שני – אם אותו זוג ימכור את דירתו הישנה בטרם רכש חדשה – עלול הוא להימצא במצב שנכס אשר מבקש הוא לקנות מעלה את מחירו בעשרות ומאות אלפי שקלים וכך שוב נכנס הוא למצב של חוסר יכולת לממן את הפערים הכספיים לרכישת הנכס החדש.
שני המצבים המובאים לעיל, מהווים כיום לדעתי את המחולל העיקרי בשוק הנדל"ן: מימון הרכישה ע"י נטילת הלוואות וחוסר הוודאות בשווי הנכס מול מחיר העסקה.
אם מגמות אלה ימשיכו בחודשים הבאים, אין ספק שנראה עצירה נוספת בהיקפי העסקאות ואף תיקון במחירי הנדל"ן כלפי מטה בטווח הקצר.
אדם סדון, עו"ד
סדון ושות' משרד עורכי דין המתמחים בעסקאות נדל"ן מסחרי ופרטי ומיסוי מקרקעין
כתובת: הגדוד העברי 10, קומה 5, אשקלון
טלפון נייד: 052-8877733
טלפון משרד: 08-6631777
תוכן מקודם
