מה זה מס שבח ומי פטור ממנו? כל מה שצריך לדעת

מהו מס שבח מקרקעין?

מס שבח מחושב בעת מכירת דירה, והוא מתייחס לרווח ההון הנוצר בעקבות המכירה. המונח "שבח" נובע מההשבחה שנעשתה בכנס, כלומר – ההפרש בין מחיר המכירה של הדירה לבין המחיר בו נקנתה הדירה על ידי המחזיק הנוכחי בנכס. מס השבח עומד על 25% מתוך השבח נטו שנוצר בעת מכירת הדירה.

ניתן להפחית את מס השבח ע"י הצגת אסמכתאות על הוצאות שהוציא המוכר במהלך אחזקת הדירה לכן, חובה לשמור על החשבוניות של כל פעולה הקשורה לדירה, כגון שיפוץ, תשלום לעורך דין וכד', משום שבעת מכירת דירה החייבת במס, הצגת החשבוניות תפחית את הרווח ואת המס החייב.

השינוי במס השבח של 2014 ומדרגות מס שבח מעודכנות

החל מ-2014, נכנסה לתוקף רפורמה במס שבח, והפטור שהיה כמעט וגורף, בוטל.

על פי התקנות החדשות, מי שמחזיק בדירה אחת (המוגדרת 'דירה יחידה מזכה') יקבל פטור רק אם הוא מחזיק בדירה לפחות 18 חודשים.

בעלי מספר נכסים ישלמו מס על פי חישוב ליניארי (מס מדורג ) המס זה יחושב על הרווח היחסי שנרשם החל משנת 2014 ועד יום המכירה (המס מחושב ליניארית ביחס לתקופת האחזקה).

כיצד מחשבים מס שבח?

לפני שמעמידים את הנכס למכירה כדאי להיוועץ עם עורך דין הבקיא במיסוי נדלן ולבדוק האם אתם מחויבים בתשלום מס, ואם כן, איך בכלל אתם יכולים לבצע חישוב מקדים למס השבח הצפוי לכם?

על מנת לקבל את התשובה עורך הדין הבקיא במיסוי נדלן עורך הדמיה המחשבת את צפי המס אשר יוטל על המכירה ויציג את הנתונים עוד בטרם תחתם העסקה.

מכירת דירה. צילום אילוסטרציה: freepik.com

פטור ממס שבח

למרות ביטול הפטורים המרכזיים ב-2014, עדיין קיימים תנאים רבים המאפשרים פטור מלא או חלקי ממס שבח. מהם הפטורים הקיימים נכון להיום? וכיצד מקבלים את הפטור?

תנאי מקדים לזכאות לפטור ממס שבח: דירת מגורים מזכה

דירת מגורים מזכה היא תנאי מקדים לזכאות לפטור מס שבח. דירת מגורים מזכה היא דירה שהבנייה שלה הושלמה, הנמצאת בבעלות או בחכירה של 25 שנים ומעלה של אדם פרטי , אשר שימשה בשיעור גבוה מ-50% מהשטח שלה לצורך מגורים בארבע השנים שקדמו למכירה (או 80% מהתקופה המחושבת למס שבח).

אם הדירה שאתם מוכרים מוגדרת 'דירת מגורים מזכה', השלב הבא הוא מציאת מסלול הפטור הרלוונטי ביותר עבורכם. חשוב לציין כי מומלץ לתכנן את המיסוי באופן מיטבי, ולקחת בחשבון מכירות עתידיות.

פטור בעקבות אחזקה של הדירה מעל 18 חודשים

כאמור, החל מ-2014, אם מוכר הדירה החזיק בזכות על הדירה במשך 18 חודשים לכל הפחות לפני המכירה, ומדובר בדירתו היחידה, הוא יזכה לפטור ממס שבח. בתיקון מצוין גם כי אם למוכר דירה כלשהי יש זכות בשיעור קטן משליש מדירה נוספת, הוא יכול ליהנות מפטור מלא על מס השבח. בנוסף, בעל דירה יחידה המחזיק ברשותו דירה שנתקבלה בירושה (בהתאם לסעיפי חוק מס שבח), יהיה פטור ממס שבח על מכירת הדירה שלא התקבלה בירושה.

פטור במכירת שתי דירות 

על פי נוסח החוק, תושב ישראל זכאי לקבל פטור ממס שבח בעת מכירה של שתי דירות ביחד, אך בתנאי חשוב במיוחד – מטרת המכירה צריכה להיות רכישת דירה אחת במקומן.

לפטור זה תנאים נוספים:

• על שווי הדירה החדשה להיות לפחות 75% מהשווי של שתי הדירות הנמכרות.
• במועד מכירת הדירה הראשונה, המוכר מחזיק בדירת מגורים נוספת אחת בלבד.

בנוסף, הפטור ניתן אם פרק הזמן שבין מכירת הדירה הראשונה לשנייה לא יעלה על 12 חודשים, וקניית הדירה החדשה נעשית בפרק זמן  של 12 חדשים שלפני\ אחרי מכירת הדירה השנייה.
על המחיר הכולל של שתי הדירות להיות עד 2 מיליון שקל, כאשר מעל סכום זה הפטור הניתן הוא יחסי להפרש ובאשר לדירה השניה הנמכרת בלבד, ועד לסך של 3.33 מיליון שקל, כאשר מעליו לא ניתן פטור כלל.

פטור כאשר אין תמורה בעסקת המכירה (מתנה)

פטור בעת העברת נכס ללא תמורה מתקיים לרוב בסיטואציות של הענקת דירה במתנה לקרוב משפחה, בהתאם לתנאי החוק. במקרה שכזה, קיים פטור חלקי ממס שבח, כאשר הקונה משלם שליש משיעור מס הרכישה.

יש לשים לב: החל מ-2014, הגדרת 'קרוב משפחה' צומצמה, כאשר העברה בין אחים ללא תמורה תוגדר כפטורה ממס שבח רק כאשר הדירה התקבלה בירושה מהוריהם לפני ההעברה.

בנוסף, העדכונים בחוק מתייחסים לתקופת הזמן שהמחזיק בדירה התגורר בה מרגע קבלתה. מקבל דירה במתנה ייהנה מפטור ממס שבח במכירה בעתיד, אם התגורר בדירה ברציפות במשך שלוש שנים, או במשך ארבע שנים אך לא באופן קבוע.

פטור מס שבח בירושה 

מכירה של דירה שהתקבלה בירושה מקבלת פטור ממס שבח, אך עם מספר תנאים מרכזיים: על היורש להיות צאצא (בן\בת\נכד\ה) של המוריש, ובנוסף, למוריש לא הייתה יותר מדירת מגורים אחת ביום פטירתו, ואם עדיין היה בחיים ומוכר את דירת המגורים, הוא היה פטור ממס שבח בעת המכירה.

שימו לב: דירה שהורה ירש מילדו לא יכול ליהנות מפטור זה.

תקרה לפטור 

בנוסף, הרפורמה במס השבח קובעת תקרה לפטור ממס שבח, העומדת על 4.5 מיליון שקל. כלומר, אם מס השבח המחושב גדול מ-4.5 מיליון שקל, אין פטור על החלק שמעל התקרה.

בכל מקרה מומלץ ורצוי להיוועץ עם עורך דין הבקיא במיסוי מקרקעין היודע ומכיר את התנאים והחוקים אשר יכולים לשמש מוכר בתכנון המס בעת מכירת דירה.

אדם סדון, עו"ד
סדון ושות' משרד עורכי דין

כתובת: הגדוד העברי 10, קומה 5, אשקלון

טלפון נייד: 052-8877733

טלפון משרד: 08-6631777

מעבר לאתר

עו"ד אדם סדון. צילום: יעל צבר

תוכן מקודם