השקעות בנדל"ן נחשבות להשקעות סולידיות ובטוחות בענף ההשקעות. התנודות בשוק הנדל"ן בדרך כלל ניתנות לחיזוי ומאפשרות למשקיע את האפשרות לנווט ולנהל את ההשקעה בנדל"ן בצורה שקולה תוך לקיחת סיכונים מינימליים יחסית.
בד בבד, התשואה מהשקעות בנדל"ן אינן מהגבוהות ביחס לאפיקי השקעות אחרים כגון: שוק ההון, חברות סטארט-אפ ומיזמים אחרים. לכן אפיק ההשקעה בנדל"ן טומן בחובו מספר גורמים אשר ישפיעו באופן ישיר על ההחלטה איזה נדל"ן לרכוש ואיפה. על השאלה האחרונה אנסה לענות במספר נקודות עיקריות.
כאשר אנו בוחנים השקעת נדל"ן בישראל או בכל מקום אחר בעולם, קיימים שני גורמים עיקריים המשפיעים על ההחלטה. מחד, חשוב לדעת מה גובה התשואה הצפויה? וכמובן שנרצה תשואה מקסימלית. מאידך, אנו בוחנים גם את מרכיב הביטחון ומחפשים ביטחון מקסימלי להשקעה.
השקעה בנדל"ן. צילום: jcomp – www.freepik.com
השאיפה שלנו היא לאתר את ההשקעה בנכס נדל"ני שיספק את התשואה הגבוהה ביותר בשילוב עם הביטחון הגבוה ביותר. אלה הם גם שני הגורמים העיקריים המבדילים כיום בין השקעות נדל"ן בישראל ובחו"ל.
תשואה לעומת סיכון
כמובן שלנו כישראלים קל ונוח להשקיע בנכס "קרוב לבית" – בישראל. כאן אנו מכירים את החוקים, את השפה ואת המוסדות הרלוונטיים ויכולים להגיע אל הנכס בקלות ובנסיעה קצרה יחסית ובסך הכל השקעה בנדל"ן בישראל מספקת לנו תחושה של שליטה במצב וביטחון. השילוב של ביטחון זה עם סביבת ריבית נמוכה הנהוגה בישראל כיום המאפשרת מימון רכישות באופן כלכלי וכדאי – הובילה לפריחת שוק ההשקעות בנדל"ן לו אנו עדים כיום וכפי שנראה בעשור האחרון כאשר רמת התשואה בהשקעה בנדל"ן בדגש על דירות מגורים מניב תשואה של 3% ועד 5%.
פרמטר נוסף אשר נלקח בחשבון בהשקעות בישראל היא העובדה שהמחסור בדירות ביחס לגידול באוכלוסייה מביא לעליות דרמטיות בערכי הנכסים ובמחירי הדירות. לעליית מחירים זו היו שתי תוצאות מרכזיות: האחת – התשואות נשחקו כי מחיר הדירה עלה והתשואה מדמי השכירות נותרה נמוכה יחסית. השנייה – הסיכון בהשקעה בנדל"ן בארץ עלה כתוצאה מתג מחיר לנכס אשר אינו פרופורציונלי. נדמה כי ישנה בועת נדל"ן אשר עומדת להתפוצץ בכל רגע ואשר תוביל לירידת מחירים משמעותית ותגרור הפסדים למשקיעים.
הקרבה לנכס
נכון להגיד כי המרחק הגדול מן הנכס והתלות בצד שלישי בניהול ההשקעה גורמים למשקיעים ישראלים להרגיש פחות שליטה וביטחון. אולם, ככל שהזמן עובר העולם הופך לגלובלי יותר ומתווספות דרכים חדשות לתקשורת ומעקב מרחוק גם בתחום הנדל"ן.
הקרבה לנכס, הניהול העצמי והביטחון מכך מהווה יתרון אולם למרות יתרון זה צריך לזכור שמשקיע שאינו בקי בחוק בישראל או בארה"ב ופועל לבדו עלול לעשות טעויות שיעלו עשרות ומאות אלפים שקלים.
דבר נוסף, בעוד שבישראל ערך הנכסים שעלה יכול לפצות על טעויות שנעשו, בהשקעות מעבר לים חשוב מאוד להתמקצע או לחלופין לשכור עו"ד ואנשי מקצוע מנוסים שזה עיקר התמחותם.
היחס למשקיעים
עליית מחירי הדיור בארץ, הובילה את הממשלות האחרונות לנסות ולהוציא את המשקיעים אל מחוץ למשחק בחוקים כמו העלאת מס רכישה, מע"מ אפס, מחיר למשתכן ומס דירה שלישית. חלק מהמהלכים צלחו וחלקם לא, אולם נוצרה אווירה של חוסר ודאות לגבי הגזירות הצפויות, ויותר מכך, נוצרה אוירה ציבורית עוינת כלפי המשקיעים.
מהלכים אלה גרמו למשקיעי נדל"ן רבים לחפש אחר השקעות מעבר לים. אומנם הקרבה לנכס והביטחון מהקרבה משמעותיים למשקיעי נדל"ן אך לא נותרה למשקיעים ברירה. גם אם הביטחון בהשקעות בארץ "על הנייר" גבוה, התשואות הנמוכות והסיכון ההולך וגובר מניע עוד ועוד משקיעים לחפש אלטרנטיבות השקעה מעבר לים וכפי שאנו עדים לכך במדינות כמו ארה"ב, יוון, פורטוגל, גרמניה ועוד מדינות מתפתחות נוספות המניבות תשואות ממוצעות של 8% על נכסים נדל"ניים.
יתרונות ההשקעה
במקומות רבים בחו"ל, ארה"ב לדוגמא, תרבות המגורים בשכירות נפוצה מאוד והמוני אנשים מחליפים מקומות מגורים בעקבות עבודה ולימודים לכן הצורך בדירות להשכרה גבוה באופן ניכר ושוק השכירות חזק ויציב מבישראל.
אמנם גם בישראל ישנו צורך בדירות להשכרה לסטודנטים אולם בסוף הלימודים רבים מהשוכרים עוזבים את הדירות השכורות וחוזרים להתגורר עם הוריהם.
מבחינת תשואות בחו"ל ניתן למצוא עסקאות סולידיות שנותנות תשואות גבוהות פי 3 מבישראל כאשר מדובר בדרך כלל במדינות עם משטר דמוקרטי חזק ולא במדינות עולם שלישי. במדינות רבות, כדוגמת ארה"ב, מקובלת מאוד ההשקעה "מרחוק", השקעה דרך חברה או גוף מקצועי מבוקר אשר מכיר את החוקים המקומיים ויכול לנהל את הנכס עבור המשקיע ולחסוך טעויות יקרות בנושא תכנון, מיסוי, רכישה וניהול שוטף.
מיסוי
בישראל משלמים מס רכישה בקניית דירה ומס שבח במכירתה (למי שאינו זכאי לפטורים ועל פי מדרגות המס). במדינות רבות בחו"ל ישנן הקלות ואף פטורים מלאים ממס רכישה ומס שבח. בנוסף, ישנן מדינות בהן ישנה אמנת מס עם ישראל (המס משולם באותה המדינה בלבד) נתון אשר עושה את ההשקעה בנדל"ן בחו"ל לכלכלית ומשתלמת יותר כיוון שתשלום המס מתבצע באותה המדינה בלבד ושיעורו נמוך בהשוואה לשיעור המס בישראל.
השקעה בנדל"ן. צילום: jcomp – www.freepik.com
במיסוי על דמי השכירות בישראל תקבלו פטור עד לגובה של 5,100 ש"ח לחודש אך העובדה שמחיר הנכס בחו"ל נמוך יותר מהווה תשואה גבוהה יותר אפילו לאחר תשלום המס על דמי השכירות בחו"ל.
מימון
למשקיע מקומי בישראל יש יכולת גבוהה יותר לקבל מימון לרכישת נדל"ן, אולם ההון העצמי הנדרש בישראל עלול להיות גבוה יותר מהנדרש בחו"ל. במדינות רבות מעבר לים, יהיה קשה יותר למשקיע חיצוני לקבל את המימון כמשקיע פרטי.
חיסכון משמעותי בזמן הביצוע של פרויקטים יזמיים
במדינות רבות בחו"ל, כאשר רוכשים נכס במיזם של בנייה חדשה "על הנייר" הבירוקרטיה שונה ופשוטה יותר מישראל ומאפשרת לפגוש את הנכס בזמן קצר יותר ולהתחיל ליהנות מהתשואה תוך תקופה קצרה יחסית לתקופות בישראל, אשר סובלת מעודף בירוקרטיה בכל מיזם בסיסי. נתון זה מוסיף לערכי התשואה אשר משקיע בחו"ל מקבל אל מול השקעתו באותו סוג מיזם בישראל.
השקעה במטבע מקומי או במט"ח
חשוב להזכיר כי השקעות בחו"ל נעשות במטבע חוץ. לכך יכולה להיות השלכה במקרה של תנודות חזקות בשערי המטבע אשר עלולות לשנות באופן מהותי את העלויות והשווי של הנכס הנרכש. בעבר בישראל, שכר הדירה ומחיר הדירה היה צמוד לדולר אך כיום ההשקעות הן במטבע המקומי ולרוב לא ישפיע מהיחלשות או התחזקות של מטבעות חוץ.
לסיכום: כאשר שוקלים השקעה בנדל"ן חשוב ורצוי להיוועץ עם בעלי מקצוע להם הניסיון הספציפי הדרוש על מנת לבחון את ההשקעה הנכונה עבורכם אשר תעניק לכם גם תשואה טובה וגם ביטחון להשקעה.
אדם סדון, עו"ד
סדון ושות' משרד עורכי דין
כתובת: הגדוד העברי 10, קומה 5, אשקלון
טלפון נייד: 052-8877733
טלפון משרד: 08-6631777
עו"ד אדם סדון. צילום: יעל צבר
תוכן מקודם
