עבור רוב הישראלים, עסקת נדל"ן היא העסקה הגדולה והמפחידה ביותר בחייהם. מדובר בסכומי כסף גדולים ורוכשים רבים היו רוצים לוודא שהעסקה שהם עומדים לבצע היא המשתלמת ביותר, ואולי אפילו חשוב מזה – בטוחה. הרי אף אחד מאיתנו לא היה רוצה לקום בבוקר ולגלות שהוא הפסיד את מיטב כספו בגלל עסקה שבסוף לא מביאה תוצאות.
בגלל החששות האלה, רבים העדיפו בעבר להימנע מהשקעה בקרקעות שאינן מיועדות לבנייה. בקרקעות האלה, כמו קרקעות חקלאיות, אי אפשר לבנות נדל"ן כל עוד הייעוד שלהן לא השתנה והן לא קיבלו אישור לכך. עם זאת, נראה שהמצב משתנה, והשקעות בקרקעות חקלאיות הולכות וצוברות תאוצה.
מומחית הנדל"ן הדר ברוקנשטיין מכירה את תחום הקרקעות החקלאיות והקרקעות שאינן מאושרות לבנייה מקרוב, והיא עוסקת בשיווק קרקעות כאלה כבר מעל עשור. במהלך השנים האלה, היא הבחינה מקרוב בשינוי התפיסה של הקרקעות כאלה, גם מבחינת הרוכשים וגם מבחינת המדינה.
"כשבוחנים את מצב הנדל"ן והאפשרויות של השוק הזה, אי אפשר להתעלם מהנתונים ומהמספרים", מספרת הדר ברוקנשטיין, "ובישראל הם ברורים כשמש. הביקוש הולך וגובר בקצב מסחרר לעומת מדינות העולם המערבי, וההיצע לא עומד בקצב".
מי שבוחן את הנתונים, לא יכול להגיע למסקנה אחרת. בשנה שעברה גדלה אוכלוסיית ישראל בשני אחוזים. הגידול הזה נובע ברובו מקצב הילודה הגבוה – לא פחות מ-185 אלף תינוקות נולדו במהלך השנה. אליהם הצטרפו עוד 40 אלף עולים ומהגרים. מספר הנפטרים והיורדים נמוך בהרבה. כאשר מתעסקים בנדל"ן, חייבים להתייחס גם לנתוני העתיד, והתחזיות לשנים הבאות לא מותירות מקום לספק: הולך להיות כאן צפוף. כ-12 מיליון בני אדם צפויים לחיות בישראל בשנת 2035, ובעוד שלושים שנה מהיום – אוכלוסיית המדינה עשויה אפילו להכפיל את עצמה.
"אי אפשר להתעלם מהנתונים". הדר ברוקנשטיין (צילום: יח"צ)
לנתונים האלה אפשר לצרף גם את אחוז המתגרשים הגבוה, שגם הוא הולך וגובר בכל שנה. כשבני זוג נפרדים, במקום דירה אחת למשפחה, פתאום יש צורך בשתי דירות.
בניגוד לביקוש שהולך וגובר, שטח המדינה לא צפוי להתרחב. ישראל היא מדינה צרה, שבצדה האחד יש ים ובצדה השני שוכנת הממלכה הירדנית. בין קיבוץ דן בצפון הארץ לגבול הדרומי בטאבה יש בסך הכל כ-430 ק"מ בקו אווירי ישיר, והרוחב של המדינה צר בהרבה. במקביל, גם אזורי הביקוש לא צפויים להשתנות בהיקף נרחב. ממש כמו היום, גם בעתיד רוב הציבור הישראלי יעדיף לחיות במרכז או בשולי המרכז, ולהתרחק מהפריפריה.
המדינה לא נשארה בצד
הנתונים והתחזיות האלה לא נעלמות מעיני מוסדות המדינה, ולאט לאט עם השנים הם החליטו לשנות גישה. המדינה הפכה בשנים האחרונות ליזם פעיל וחזק בתחום הנדל"ן, ולמעשה שינתה לגמרי את חוקי המשחק. "למדינה יש היום אינטרס לקדם פרויקטים בתחום, כדי להילחם במחירי הדיור הגבוהים", מציינת הדר ברוקנשטיין, "אפשר לראות לדוגמא את פינוי מתחם אלתא באשדוד. מדובר בפרויקט שיעלה למדינה 1.6 מיליארד שקל, אבל בסוף המהלך, לאחר שישווקו הדירות שייבנו במתחם, המדינה תכניס לכיסה עד שלושה מיליארד שקלים".
"בפרויקט אלתא המדינה תרוויח עד 3 מיליארד ש"ח", הדר ברוקנשטיין (צילום: יח"צ)
עבור ציבור הרוכשים והמשקיעים, הכניסה של המדינה כיזמית נדל"ן מהווה שינוי של ממש בחוקי המשחק. "הפיכת קרקע חקלאית לקרקע שמאושרת לבנייה זה תהליך שיכול לקחת זמן ומשאבים. יזמים פרטיים וקטנים עלולים ליפול בזמן הזה או להיעלם, אבל המדינה היא גוף חזק ויציב שאפשר לסמוך עליו שיישאר שם עד הסוף", מסבירה הדר ברוקנשטיין, "מדובר בשילוב מנצח עבור כולם – עבור המדינה שמנסה לעמוד בביקוש הרחב ומשלשלת כספים רבים לכיסיה, ועבור הציבור הישראלי, שמחפש השקעות בטוחות בשוק הנדל"ן הסוער".
המדינה נכנסה לנעלי היזמים בכמה כובעים. אחד מהם הוא "דירה להשכיר – החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה", שהוקמה על ידי הממשלה "לשם קידום נושא הדיור ובכלל זה הקמת דירות להשכרה". כובע אחר הוא פרויקט "מחיר למשתכן" שהורחב מאוד בשנת 2015 עם כניסתו של משה כחלון למשרד האוצר. בנוסף לאלה, המדינה גם הקימה ועדות מיוחדות שמקדמות את מתן אישורי הבנייה לקרקעות שונות, כדי לזרז את התהליכים האלה.
הדר ברוקנשטיין מציינת כי כל המהלכים האלה יוצרים ביטחון עבור הרוכשים והמשקיעים. "כשהיזם הוא המדינה, בתור דירה להשכיר או בתור מחיר למשתכן, קידום הבנייה בקרקעות הוא הרבה יותר מהיר מאשר במקרים שבהם מדובר ביזם פרטי קטן", מדגישה ברוקנשטיין.
"כשהיזם הוא המדינה, קידום הבנייה יותר מהיר", הדר ברוקנשטיין (צילום: יח"צ)
"אני רואה את זה קורה גם בפרוייקטים שאני משווקת, כמו הקרקעות בפי גלילות שבצפון תל אביב. אני משווקת את הקרקעות הפרטיות במקום, והמדינה משווקת את אחוזי הקרקע הגדולים שהיא מחזיקה בהם. בזכות זה יש לי וללקוחות שלי את הביטחון שהבנייה שם תתקדם במהירות יחסית, ולא תתקע", אומרת ברוקנשטיין. "בניגוד לעבר, שאז המדינה לא הייתה שחקן חזק בשוק הנדל"ן, כיום יש ודאות גדולה הרבה יותר בתחום".
לדבריה, הרבה פרויקטים נדל"ניים משלבים אדמות פרטיות ואדמות מדינה. הכניסה של מוסדות המדינה כיזמים בפרויקטים האלה מקצרים תהליכים ומעניקים ודאות. "כשמשקיע רוכש קרקע שהמדינה רוצה לשווק, הוא אמנם יודע שמדובר בתהליך לא קצר, אבל מדובר בתהליך סופי. למרות שאי אפשר להתחייב לתאריך דד-ליין לבנייה, מדובר בעסקה בטוחה שאינה ספקולטיבית".
כתבה שיווקית
