מהי תביעת ליקויי בניה?
במסגרת תביעות פיצויים על ליקויי בניה בדירה חדשה מקבלן, רוכשי הדירה טוענים כי קיימים ליקויי בניה בדירה בהתאם לחוות דעת מהנדס מטעמם וכי עלות דיור חלופי בזמן התיקונים מוטלת על הקבלן. במסגרת תביעות אלו נהוג לבקש גם פיצויים בגין עגמת נפש והחזר הוצאות עלות המשפט (שכר טרחת עו"ד ליקויי בניה, שכר טרחת מהנדסים שמאים וכו').
כיצד מתנהלת התביעה בבית המשפט?
בטרם הגשת תביעה נגד קבלן, יש לשלוח מכתב התראה לקבלן. המכתב נועד לתת לקבלן הזדמנות לתקן את הליקויים או לשאת בעלות התיקונים בטרם נקיטת הליכים משפטיים. במידה והקבלן לא נענה, מוגשת תביעה לבית המשפט בצירוף חוות דעת מומחה לליקויי בניה. במסגרת הדיון בתביעה במרבית המקרים, חוות הדעת שהצדדים מגישים לבית המשפט הן סותרות ולכן בית המשפט ממנה מומחה אובייקטיבי מטעמו על מנת להכריע בין חוות הדעת.
במידה ואחד הצדדים לא מסכים למינוי מומחה מסוים הוא רשאי להגיש בקשה להחלפת המומחה. לאחר הדיון הראשוני בבית המשפט, המכונה "קדם משפט", בית המשפט קובע כי הצדדים יגישו תצהירי עדות ראשית בכתב. לאחר מכן מתקיים קדם משפט נוסף, אשר במסגרתו בודק בית המשפט אפשרות להגיע לפתרון הסכסוך בדרך פשרה ובמידה ולא מצליחים להגיע לפשרה, בית המשפט קובע המשפט מועד לדיון הוכחות (המשפט עצמו). במסגרת דיון ההוכחות במסגרתו נחקרים העדים: המומחה מטעם בית המשפט, התובעים והנתבעים.
חשיבות חוות דעת מומחה מטעם בית המשפט
המומחה מטעם בית המשפט נותן לשופטים את הכלים אשר באמצעותם אמור בית המשפט להכריע בתביעות ליקויי בניה. מינוי מומחה מטעם בית המשפט היא פרקטיקה ידועה ומקובלת במקרים בהם מתעוררת סוגיה המצריכה ידע מקצועי שבמומחיות, אשר לגביה נזקק בית המשפט לכלי עזר אובייקטיבי על מנת שיוכל להגיע לפתרון יעיל וצודק של הסכסוך. בהתאם לכך, הנטייה היא שלא לסטות מחוות דעתו של מומחה מטעם בית המשפט בהיעדר טעות בולטת והלכה היא כי בית המשפט יאמץ את חוות הדעת של המומחה המקצועי שהוא ממנה. שעה שעסקינן בעניינים מקצועיים שלבית המשפט אין מומחיות וידע מקצועי לגביהם.
אמנם, חוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט אינה כובלת את שיקול דעתו של בית המשפט ואמנם, מומחה בית המשפט הינו ככל העדים וניתן להעמיד לבחינה את מקצועיותו ואת עמדותיו – ויחד עם זאת, בדרך כלל בית המשפט יאמץ את ממצאי המומחה המקצועי האובייקטיבי מטעמו וזאת בהיעדר סיבה משמעותית ובולטת שלא לעשות כן.
חובת "הקטנת הנזק" של רוכשי הדירה
גישת בית המשפט היא כי אם קיימים ליקויי בניה בדירה, מוטלת על הרוכש חובה לא להחמיר את הנזק הקיים בדרך של הזנחה ואי טיפול בנזק בציפייה כי בסופו של ההליך המשפטי הקבלן "ישלם על הכל". בית המשפט קבע לעניין נטל הקטנת הנזק כי הנטל להקטין את הנזק מציב לנפגע סטנדרט סביר – הוא נדרש לפעול באופן סביר ואינו נדרש "לצאת מגדרו" כדי להקטין את הנזק. כמו כן, סבירות האמצעים תיבחן על פי אמות המידה של מה שהיה סביר בשעת מעשה ולא בחוכמה שלאחר מעשה. ככלל, יעריך בית המשפט את סבירות התנהגותו של הנפגע בנסיבות העניין.
תביעות ליקויי בניה – סיכום
בתביעות בגין ליקויי בניה יש להכריע במספר מחלוקות: צריך לברר את האם קיימת אחריות של הנתבעת לליקויי הבניה ובמסגרת זו לברר האם יש לפסוק פיצוי כספי או להורות על תיקון הליקויים. ככל שבית המשפט יקבע כי קיימת אחריות של הנתבעת לליקויי הבניה, יש לברר את היקף האחריות ובפרט את שיעור הנזק. שלישית ואחרונה, יש לבחון את חלוקת האחריות בין כל הגורמים לנזק.
הלכה מבוססת היא כי כאשר תיקון ליקוי אינו אפשרי או אינו סביר, הרי אין להורות על תיקון הליקוי או פיצוי בגין עלות תיקון הליקוי, וחלף עלות תיקון בפועל יש לפסוק פיצויי המשקף את ירידת הערך בגין הליקוי. במקרים בהם קיימים ליקוי או אי התאמה, אשר תיקונם אינו אפשרי או תיקונם הינו בעלות גבוה ה ובלתי סבירה, יש לפסוק פיצוי שישקף את ירידת ערך בגין הליקוי וזאת חלף פסיקת פיצויי המשקף את עלות התיקון.
כתבה שיווקית
